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洪泽:打造物业纠纷多元化解新模式
作者:鲁海军 凡振峰 发布日期:2016-12-14 字号:[ ]

  近年来,江苏省淮安市洪泽区人民法院积极践行司法为民、公正司法工作主线,创新探索“3+1”纠纷调处模式,通过转理念、搭平台、明举措等一系列工作实践,扎实推进物业纠纷多元化解,将大量物业纠纷化解在源头。涉物业纠纷案件受理数由2014年的324件、2015年的290件,下降到2016年1-10月的45件,取得了良好效果。

  转理念  引入多元解纷争。近年来,随着洪泽工业化、城镇化建设的加快发展,中心城区人口目前已达12万,居民小区84个,41家物业公司入驻,相应的法院审理的物业服务合同纠纷案件,由2010年的56件迅猛增长至2013年的430件。通过查阅案卷、实地走访业主、物业公司、社区、住建局等分析成因,并形成书面调研报告,物业纠纷大多为业主拒缴物业费,而这类纠纷诉讼数额虽小,却呈现出涉诉小区多、群体性强、息诉难度大等特点。同时发现,在应对物业纠纷化解方面,缺乏一套行之有效的事前防范、事中协调、事后监督的解决机制,社会多元解纷力量并未形成有效合力。为此,从2014年初开始,洪泽法院在“无讼村居”创建工作中,探索引入业委会、社区、专业调解组织、人民调解组织、住建局等社会多元解纷力量,完善物业纠纷多元化纠纷解决机制,逐步建立起以“自行和解、社区调解、行政调处与司法裁决有序结合”的“3+1”链条式纠纷处理模式。

  “仅凭法院一家单打独斗,费时费力,有时效果并不理想。引入社会力量参与化解物业纠纷,激活并整合了社会解纷力量,和谐了社区邻里关系,缓解了法院案多人少压力,我院将沿着落实矛盾纠纷多元化解方向,做实做细物业纠纷化解多元联动工作,担负起司法为民的责任与使命。”洪泽法院党组书记、代院长王亚林说。

  搭平台  对接纠纷解民忧。“房子一天都没有住过,没有享受到物业服务,凭什么还找我要物业管理费,社区、住建局、物价局的各位领导,你们来评评理。”高良涧街道某小区业主朱某与物业公司就是否该交物业费起了争执,对前来调解的工作人员道出了自己的不满。

  “法官,读了贵院赠送的《法官告诉你》以案释法读本,其中有一个和我相类似的案例,在前面几次调解中,我还没认识自己的不对,现在能否考虑这两年我不在家,确实没有享受到物业服务的特殊情况,请物业公司方面适当减少物业费。”今年10月8日,在多次协调未果后,朱某与物业公司来到法院诉调对接中心,在法官的依法释明下,朱某走出了拒交物业费的“误区”,最终该起矛盾纠纷未进入诉讼,就得到妥善化解。

  为有效推动“3+1”物业纠纷调处机制落到实处,搭建以社区和法院两个解纷平台,并以此为中心,凝聚解纷力量,实现纠纷发现在早、处置在小。以社区为中心的平台,就是由小区物业服务企业提供场所,作为3层级协调处理物业服务纠纷的办公室,“3”指的是第一层级的物业服务企业与业主委员会(业主、实际使用人)自行协商模式;第二层级在各社区参与主持下的社区协调模式;第三层级在社区服务站主持下的行政调处模式。以法院为中心的平台,就是将“1”对于上述矛盾纠纷未能化解的,依法引入诉讼渠道,进入司法调解,发挥法院诉调对接中心在纠纷引导、分流的作用,利用律师工作站、人民调解室、全国模范法官张贵银调解工作室等平台,做好诉前、诉中调解,如仍调解不成的,则依法予以裁判。

  明举措  创新机制惠民生。加大普法宣传力度。经过一番调研,发现物业服务合同纠纷业主行使抗辩权不当,存在诸如长期未住人而拒缴、主观归责于物业公司而拒缴等“误区”,该院选取相关典型案例,通过开展巡回审判、组织物业公司和小区业主参加旁听庭审等方式,实现“审理一案,教育一片”。

  “法院把庭审搬到小区,让我们近距离感受到法律的神圣、法院的威严、法官的庄重。今后的物业管理需要更加精细化,我们只有多关注并回应业主的需要,才能避免物业纠纷。”高良涧街道某小区的物业公司管理人员王某,在旁听庭审后告诉笔者。

  定期召开联席工作会议。注重搜集、整理调解、审判中发现的有关物业服务中存在的问题,及时以司法建议的形式反馈至有关部门和物业公司,并将受到的反馈信息记入到物业纠纷调处工作记录中。并在每半年召开的联系工作会议上,将其列为重要讨论事项,研究解决问题的方法并制定相关措施。对于矛盾重大的物业服务纠纷,物业服务企业、业主委员会应及时上报,由高良涧街道办事处、社区服务站牵头,其他联动单位参加,及时化解处理。

  社会调解置于司法介入之前。物业纠纷首先经过“3”的模式化解处理,处理不成的,方才进入司法调解。“这种引导纠纷双方优先选择先行适用成本低、便利、高效的方式,通过双方协商、第三方调解使得一大批纠纷息讼于诉外,有助于最大限度降低纠纷带来的负面影响,和睦小区邻里之间的关系。”洪泽法院副院长朱秀山如是说。

  

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